首購族買房屋頭期款要準備多少?不夠怎麼辦?房屋貸款試算及申辦文件教學

首購族/小資族購屋房貸頭期款試算,頭期款要準備多少、錢不夠怎麼辦?頭期款可貸成數介紹及房屋貸款試算教學,麻布記帳教你怎麼申辦貸款。


透過本文 麻編想要告訴你:
一、首購族買屋頭期款與房貸要準備多少與試算教學
   1. 買房頭期款要怎麼算?
   2. 依房屋狀態試算頭期款金額
二、買房子發現頭期款不夠怎麼辦?
三、買房子頭期款之外,還要準備哪些錢?
四、辦理房屋貸款需要準備的資料
五、辦理房貸的步驟
六、信用評分管理APP推薦-麻布記帳 Moneybook

首購族買屋頭期款與房貸要準備多少與試算教學

首購族/小資族買房都希望「頭過身就過」,對許多人來說,買房最容易卡關的第一步就是要自備頭期款,但只要籌足頭期款,跨過這買房首道門檻後,搭配房貸購屋,之後每個月定期繳納貸款金額,買房就輕鬆許多。而究竟購屋自備款要有多少呢?麻布記帳教你試算買房頭期款與貸款金額比例。

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1. 買房頭期款要怎麼算?房貸該貸多少?

買房頭期款通常是房屋總價的2至3成,而房屋貸款額度通常是房屋總價的7至8成

一般來說,房貸實際可貸成數掌握在銀行手中,銀行會根據區域、地段、屋齡等條件進行鑑價,通常貸款額度上限都是8成,但若鑑價結果低於預期,就可能貸不到8成。  

因此麻編建議準備買房時,可以用3成頭期款當作目標,以免遇到自備款不足而無法貸款的狀況。舉例而言,若房屋總價1,000萬,買房頭期款通常要自備200萬至300萬,其餘700萬至800萬辦理房屋貸款即可。

而近年,少數建案會推出「低自備」方案吸引首購族,不過低自備就代表未來每個月要繳的房貸金額比較高,麻編建議還是要衡量未來幾年的還款能力,勿衝動下決定。舉例來說,假設1,000萬房屋頭期自備款只要100萬,其餘900萬全貸,這樣未來20年幾乎每個月都要繳將近5萬元的金額,才能順利繳完房貸。

麻編小提醒
建議每月房貸還款金額要落在單月收入3成以下,這樣能維持較好的生活品質,也才有餘裕存下緊急預備金,以備不時之需喔!

2. 依照房屋狀態試算頭期款貸款金額

房屋頭期款與可貸金額,也會依照房屋狀態而有些微不同。麻編整理以下房貸頭期款試算金額,可以依照自身財務狀況,選擇較適合自己或較符合理想的方案。

以價格來看,預售屋的頭期自備款金額要求會低於中古屋,但總價會比中古屋高。另以付款週期來看,預售屋頭期款的付款週期較中古屋長,通常會有2至3年的付款時間,只要在建案完工、交屋前付清即可。要注意的是,預售屋的付款週期會隨著房屋工程進度變動,不一定能按著理想中的付款進度來繳錢。

房屋頭期款貸款金額試算
買房頭期款貸款金額試算|麻布記帳 Moneybook

① 預售屋

  • 頭期自備款:總價2至3成。
  • 頭期自備款付款週期:首付1成至1.5成,餘款依工程進度分18至48個月繳付。
  • 房貸可貸成數:約7至8成。
  • 房屋總價:相同地段,比成屋貴1成以上。

② 新成屋

  • 頭期自備款:總價2.5至3.5成。
  • 頭期自備款付款週期:因建案完工,頭期款通常需一次繳清。
  • 房貸可貸成數:約6.5至7.5成。
  • 房屋總價:相同地段,比成屋貴1成以上。

③ 中古屋

  • 頭期自備款:總價3至4成。
  • 頭期自備款付款週期:通常需1至2個月內繳清。
  • 房貸可貸成數:約6至7成。
  • 房屋總價:相同地段,較預售屋便宜5至9成。

買房子發現頭期款不夠怎麼辦?

買房子若遇到自備頭期款不夠的問題,可以先求有再求好,釐清自身需求之後,再來選擇房屋物件。

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1. 選擇預售屋

預售屋頭期自備款付款週期較長,從下訂到交屋通常會有2至3年時間,頭期款在這段期間繳清即可。這種方式適合頭期款不夠,但具一定經濟基礎與還款能力的人。

2. 空間換金錢

首購時可以考慮,如果是為了成家買房,可以先買小坪數的房子,待之後家庭成員新增(例如寶寶出生)後,再慢慢換至大房。

3. 時間換金錢

若市中心房價較高,首購還無法負擔足夠頭期款時,可以考慮更改買房地點,用時間換金錢,相同價錢也能買到較大坪數的房子,獲得更好生活品質。

另外,日常生活中也能多多開源節流,麻編教你如何懶人無痛存第一桶金 ⇨ 懶人無痛存錢法,薪水分配比例這樣做:631法則、333原則、532法則

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買房子頭期款之外,還要準備哪些錢?

買房子除了頭期款之外,還需額外準備相關行政費,包括仲介費、代書費、保險費(火險及地震險),還有契稅、印花稅、登記規費等。

確定購屋之後,還會有相關裝潢傢俱費,如天然瓦斯外管線費、家電、傢俱等。新成屋則可能有裝潢費,中古屋通常也少不了一筆重新拉皮的費用。


辦理房屋貸款需要準備的資料

申辦房貸必備文件
申辦房貸必備文件|麻布記帳 Moneybook

1. 雙證件

申辦人及保證人的雙證件,如身分證、健保卡、駕照等。

2. 戶籍謄本

申辦人需準備戶籍謄本或戶口名簿影本。

3. 所得證明

申辦人的收入證明,如薪轉銀行近6個月存摺影本、薪資單、報稅證明、扣繳憑單等。

4. 在職證明

申辦人的在職證明或勞保明細。

5. 買賣證明

若為買賣物件,應備妥買賣合約書影本、土地建物所有權狀或登記簿謄本等。

6. 印鑑證明

對保時,申辦人應備妥私章等印鑑證明。


辦理房貸的步驟

步驟1:計算頭期款可負擔金額及選擇貸款方案

買房之前應先按照文章上方整理的頭期款及房貸比例,依照自己有能力籌足的自備款金額,來評估要選什麼樣的房子及貸款組合。選擇貸款方案時建議多方比較,可以優先選擇與自己有往來紀錄的銀行,因為當銀行掌握申辦人較多資料時,辦理就會越順利;另外也可以選擇與仲介有合作的銀行,或是申請政府的購屋貸款,如青年安心成家購屋貸款、自購住宅貸款。

步驟2:預留核貸時間

下定決心買房到真正交屋期間,至少應預留1.5個月,讓自己有時間尋找最適合的房貸方案。此外,銀行方面從受理房貸申請到鑑價、聯徵、對保等程序也都需要時間才能完成。

步驟3:銀行鑑價

銀行受理房貸案件後,會針對房屋物件進行鑑價,評估標準通常包含房屋年齡、坪數、屋況,以及座落區域、周邊生活機能等。如文章上面所述,此時銀行會決定您房屋物件的可貸金額,通常會落在6至8成。

步驟4:調閱聯徵及資料審核

此步驟銀行會請您繳交相關資料,如基本資料、聯徵同意書、財力證明等。銀行收到您的聯徵同意書後,便會調閱相關紀錄,此時若顯示3年內曾被列為拒絕往來、6個月內曾遭強制停用信用卡、3個月內曾欠繳信用卡費或貸款30天以上、或任何還款不正常等,都可能被銀行拒絕。


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麻編小提醒
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步驟5:核貸、簽約、對保

來到這個流程代表房貸申辦進入尾聲,此時銀行將照會申辦人及保證人,確認相關資料、申辦原因、核貸金額、利息條件等。確認無誤後,就會進入簽約對保程序,此時申辦人應備妥印鑑證明至銀行簽訂借款契約,記得務必仔細確認合約內的貸款金額、年限、利率、繳款方式,保護自身權益。

步驟6:房屋抵押權設定

對保完成後,需至地政事務所辦理抵押權設定,房屋抵押權設定的金額會是銀行核貸金額的1.2倍。另銀行會幫忙投保火險及地震險,費用由房貸申辦人負擔,至貸款繳清前需要一年繳納一次。

步驟7:撥款

以上程序走完後,就能確認交屋與撥款時間。此時代表您與銀行的借款契約已經生效,未來須按月繳交房貸金額,以免影響信用評分。


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